艾尚体育:房地产资产管理进行时——且行且完善

　　在网络思维强烈冲击传统行业的情况下，房地产公司或物业管理企业纷纷的都在提出战略转型方案，由房地产开发、物业管理向资产管理的转变，经过一段时间的研究，现明确一下什么是资产管理。

　　弄明白资产管理的概念就要了解什么是资产，资产是指资产指任何公司、机构和个人拥有的任何具有商业或交换价值的东西。资产的分类很多，如流动资产、固定资产、有形资产、非货币性资产、不动产等。资产管理可以定义为机构投资的人所收集的资产被投资于长期资金市场的实际过程。虽然概念上这两方面经常纠缠在一起，但事实上从法律观点来看，资产管理者可以是、也可以不是机构投资的人的一部分。实际上，资产管理可以是机构自己的内部事务，也可以是外部的。因此，资产管理是指委托人将自己的资产交给受托人，由受托人为委托人提供理财服务的行为。是金融机构代理客户资产在金融市场来投资，为客户获取投资收益。在国内资产管理又称作代客理财。而我们这里所讲的资产管理与房地产相结合，是指对不动产，特别是非住宅类不动产的全方位的管理和经营，以达到不动产收益最大化的目的。

　　也就是说针对房地产行业的资产管理是通过“策、招、售、营、运”一体化等手段，达到不动产资产价值的挖潜与提升，使资产产生回报，提升资产的投资和使用属性。首先“策”是指策划，即不动产资产项目的战略定位，招商/销售定位及策略和具体营销方法；把客户心里的未满足的欲望给找出来加以针对性的满足，在竞争中做出取舍，体现出不同的项目形象定位，把客户价值传递，把客户要解释出来、传递并兑现。其次“招”和“售”是指招商和销售，这是根据资产价值实现的不一样的要求来确定的，通过前面“策”的过程找到目标和方法，再通过这一个过程把合适的客户带入项目，实现用户的需求，完善和丰满项目对外的形象，达到市场对项目的认可和接受。再次就是“营”，这里就是指经营，每个项目都会经历从出生到发展，到成熟，再到衰退的项目的生命发展周期，整个营的过程是要把项目从开始提升到成熟，是一个贯穿全过程的动作，通过一系列的策略将资产的最大价值发掘出来，使资产持有人和使用者效益最大化，同时也要提升资产的社会效益和市场形象。最后“运”就是指物业管理，同时物业管理也结合了一部分“营”的功能和属性，完备的物业管理服务提升物业的使用价值和人文属性，使物业的硬件与服务的软件相结合，达到最佳的配合状态，使使用物业的人感到安全、方便、高效，提升物业的使用价值，进而达到提升物业市场价值的目的。

　　因此物业管理企业在资产管理方面还必须打造、策划、招商和销售能力结合现有的物管能力，达到好的经营效果，脱离只拼物业管理费的红海竞争区。在公司层面组织设置方面应采取相对平直的组织体系，一般应打造：综合管理部（负责行政、人事、采购及后台支持事务）、运营管理部（服务“运”层面的管理及简单“营”方面的事务）、策略招商部（负责“策”及“招”、“售”方面方面的工作）、市场拓展部（负责外接项目的谈判及前期合同的签订）及财务部（负责财务、审计等相关工作的实施）。最后对于具体项目实现项目制，设置项目经理，负责整个“策、招、售、营、运”工作的现场组织和协调推进，使总部对项目的整体策略能在项目层面落地，同时做好现场与资产方及使用人的客户关系管理工作，及与社会各方面的沟通接触工作。项目内部门依据每个项目涉及到的资产管理职能设置，既要分工明确又要统筹管理，一体化推进，完成并达到项目的既定目标。

　　同时在体系支持方面，应该打造基础的“人、财、物”管控支持体系和“策、招、售、营、运”经营管理运营系统，对具体项目在体系框架内加以约束，既防范了项目风险，规范了项目操盘程序，也会降低对项目经理的能力要求，保证充足的人力资源供应。

　　最后要注重核心能力的打造，在资产管理的整个“策、招、售、营、运”一体化的操作中，平衡每个环节的核心价值能力，让每个环节能力均衡发展，让员工跨界了解每个环节的具体操作方法和理论基础，注重案例收集和学习。而且在项目的打造过程中，要进一步探索每个项目的特点，切记做通稿，照搬，这样就很难打造出项目与众不同的特点和别人无法赶超的核心竞争力。最后就会影响项目目标的达到和项目资产管理的成功。

　　随着中国房地产进入了下半场，从增量房地产业务向存量房地产业务的转变过程中，房地产的资产管理逐渐重要，对一个新入市项目的打造，对一个不适应时代项目的改造，对一个错误定位项目的盘活或是对某个环节上策略不足或错误的项目的修复等等，诸如此类的业务将涌现出来，不动产资产管理这个在国外推行了几百年的行业，必将在中国的房地产市场上成为主流。如雨后春笋一般的资产管理公司将会不断的涌现，在市场中拼搏，房地产资产管理将会且行且完善，将会成为替代中国房地产开发的新型市场。

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